记者陈传坤
近日,记者接到不少读者的来电来信,咨询自己在办理房地产交易过程中遇到的疑惑。鉴于这些问题有些是在网上或有关投诉中常见,现整理如下,并请有关房产人士或律师给以解答,以资参考。
问:我和一家开发商签订了购买该家开发的6号楼的购房合同,是按揭贷款,购房合同中约定15天贷款办好,否则按每日万分之一的违约金收取。但是因为开发商一直没有给网上备案,也一直没有交房,最终我们的抵押贷款也没办成。一年多了,合同都没有真正执行,现在这个购房合同对我们还有约束力吗?能否要求交房?
答:银行办理按揭过程中,你是不存在违约的,因为你购买房屋时房屋没有办理备案,没有备案是不能贷款和缴纳契税的。购房合同中约定的15天是没有效力的,因为开发公司没有办理备案,不是你的责任。如果开发商实在不交房,你可以投诉开发商;也可以起诉开发商交房。
问:我在2004年买的颍州路二里井新村华阳科技楼3号楼商住楼,可能是2008年建成,一直没有人住,毛胚房。当时买时手续齐全,不知房屋质量如何。现在准备装修,发现房屋质量极差,墙体开裂,根本不能装修,楼顶群墙开裂,摇摇欲坠。请问我该向谁反映问题,如何处理?
答:你应该向建筑质量管理站反映问题,如存在房屋质量问题,还可以要求开发商承担赔偿责任,如房屋主体质量存在问题,你可以要求解除合同。
问:我是市内人,去年买了城南郊区一农家的自建房,在老宅基地上建设的,手续齐全,有购房合同。一旦拆迁,这种情况受法律保护吗?
答:农民在宅基地上建的房屋,只允许在本集体经济组织内流转,城市居民购买农民自建房,是不受法律保护的。
问:去年我买了市内一家门面,有购房合同,但是开发商拖着一直没有备案,房子合同规定6月份就交付,但是现在一直没给钥匙,该怎么办?房产证现在能不能办?
答:商品房没有交付,当然不会给你办理房产证。商品房交付的时间,是买卖双方在商品房买卖合同中约定的,到了交房的时间,开发商就应该交付房屋,否则就构成违约,可以起诉开发商要求赔偿和交房。房产证一般在商品房交付之后的90天内就可以办理。
问:我购买了一套商品房,合同约定前阳台不封闭,但实际交房时前阳台却给封闭了,按规定,房子办证的面积增加了半个阳台的面积,有一个多平方。开发商让补交由此多出面积的房款,好几千元,不交钱就不给房子。请问是否可以拒交由于封阳台多出的房款?另外,房子已延期交付2个多月了,当时合同约定每天按万分之一给予赔偿,其他小区合同约定都是万分之四的赔偿金,请问是否可以要求增加违约金?是否有相关法律规定?
答:正式合同的约定,是开发商应该履行的义务。如果开发商违反合同的约定增加了房屋的实际面积,你可以拒交多出的购房款。
如果合同约定的的违约金不足以弥补你的损失,你可以要求增加违约金。