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部分写字楼还卖不上住宅价——“商住倒挂”步步紧逼
[ 编辑:张家界信息 | 时间:2016-04-30 09:53:25 | 浏览:1395次 | 来源: | 作者: ]

 记者陈传坤


 众所周知,房地产界流行一句话,那就是不论一二线城市还是三四线城市,和住宅价格相比,商业地产价值普遍被低估了。就目前发展而言,许多城市都出现了商业地产与住宅楼盘形成倒挂的局面,阜阳也不例外。本报曾在年初报道,阜城目前有香港财富广场、汇鑫国际购物广场、临沂商城、农机大市场、徽创黄金商业广场等大块商业地产,在多重因素和政策调控下,商业地产投资成蓝筹股,“抄底”商业地产的市民越来越多。(详见本报1月21日楼市周刊《住宅和商铺、写字楼出现“价格倒挂”——商业地产投资现苗头》)4月17日,面对部分城市房价过快上涨的势头,国家出台了“新国十条”。调整政策施行4个月以来,尤其是近期,由于很多市民投资理财渠道的单一,在国家有关领导重申严格执行调控政策的话题背景下,“商住倒挂”现象越发深得投资者的追捧,纷纷“抄底”商业地产,比如像香港财富广场、临沂商城等开盘都取得了不俗的成绩。为此,记者再次探访市场,发现部分住宅比同区域写字楼售价高出近20%,而这种趋势随着时间的推移,商、住价格的“剪刀差”现象,步步紧逼。


 部分住宅价“逼平”写字楼


 8月31日,记者以购房者的身份探访楼市情况。在南二环路一家售楼中心,发现这里住宅均价已经从去年同期的3800元/平米上升到均价4500元/平米,一年来上涨幅度达21%以上,而同地段的某写字楼大厦,均价不到4200元/平米。总体估算,住宅的均价比写字楼的还要高出200元左右。

 像这样同属一家开发商,住宅售价比写字楼高的,远不止这一例。在火车站附近某商业地产,由于商业地产使用期只有40年,而住宅使用期是70年,结果使得公寓式商业地产的均价还达不到同地段的80%。而在市中心,也存在这类问题。某楼盘写字楼,由于户型很大,去年到现在基本上没有涨价,均价一直在5500元/平米左右浮动,而同地段的多层住宅,售价已经爬上了6000元/平米“关口”。这样的情况,在县城内也不鲜见。

 此外,不同开发商、位置相邻的楼盘,也出现“商住倒挂”的奇怪现象。据泉北一家售楼部售楼员所称,除了阜阳商业租用或购买写字楼的需求量有限之外,很多投资者一直不热衷投资商业用房,结果使得很多开发商在规划设计时就避开商业楼。据说,规划中的某区政务新区周围的写字楼,迟迟不能高价出售,廉价的租给个人开旅馆什么的,而租金还赶不上同一条路某学区房的租金。


 “商住倒挂”越来越凸显


 据了解,在2007年时,市内在售写字楼物业,其价格比较好的才5000元/平米左右,而最低的3000元/平米不到,普通的在4000元/平米左右浮动。而依照市房产监测报告发布的信息,那时商品住宅的实际成交均价在3300元/平米左右。

 以阜王北路某写字楼为例,2007年该写字楼的均价为3800元/平米,而紧邻的后面的一楼住宅当时均价为3900元/平米左右。直到去年末,从市场成交记录看,该处附近的写字楼售价为4200元/平米左右,而6楼的住宅价格已经上涨近一半,达到3900元/平米。由此可见,写字楼的价格水涨船高,但一直处于和住宅价格的博弈之中。自今年以来,住宅价格大有赶超之势。


 写字楼或将迎来转机


 业内人士告诉记者,按照常理,住宅价格是应该比同区位的写字楼低三到五成,现在的行情是,住宅价格逼近写字楼,甚至出现倒挂现象。“一方面是住宅价格偏高,而且还不断冲高,另一方面是写字楼受到投资市场的忽略,写字楼或租或售买主有限,所以出现这种价格倒挂情况是必然的。”接受采访时,不少商业地产开发商如此表示。

 一位地产专家还指出,阜城的写字楼市场长期被忽视,因为很多大商场都是本地企业,自己拿地自己开发,而外来品牌企业很少,加之外来人才不多,导致公寓式住房需求量有限,所以全市目前非常好的写字楼或高档公寓基本上难觅身影。相反的是,这几年住宅市场发展得如火如荼,导致出现“商住倒挂”的现象,但是这种境况从今年有所改观。尤其是新政后,国家出台一系列措施抑制房价过快增长,但对商业地产没有限制。此时出现“商住倒挂”,给写字楼的发展提供了契机,而且从目前整体的写字楼价格和销售量上看,这一效应已经凸显。

 “从今年开盘的几家专业商业地产来看,未来几年或将是写字楼等商业地产发展的黄金期。”阜城某楼盘的营销部主管刘经理表示,投资回报率是投资者投资的重要因素。从市场回报情况来看,写字楼与住宅相比,其投资回报速度快,而且回报率高,一般十年左右的租金就可以收回成本,余下的30年就是“白赚的”。

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