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楼市“半年报”:楼市下台阶
[ 编辑:张家界信息 | 时间:2016-04-18 10:21:53 | 浏览:1314次 | 来源: | 作者: ]


 记者陈传坤


 备受关注的上半年经济数据15日出炉。国家统计局新闻发言人盛来运在国新办新闻发布会上说,今年上半年中国GDP同比增长11.1%,CPI同期上涨2.6%。如外界所预测,第二季度的经济增速有所放缓:二季度GDP同比增长10.3%,比第一季度回落1.6个百分点。

 从几年来的楼市调控效果看,正如大家所共识的:“一放就乱,一乱就紧,一紧又放。”在宏观调控面临松紧两难的氛围下,二季度经济增速出现回落,市场是否会出现“二次探底”,下半年楼市会不会出现“报复性反弹”,不但市民普遍关心,也是各家开发商关注的话题。


 市场反应:调控“百天”楼市下台阶


 房产调控满三月来,很多市民一致反映,房地产调控的结果已经逐渐显现。从房地产政策实施的效果来看,还是初见成效的。对70个大中城市的调查显示,房地产价格6月份环比下降了1%,二手房的价格下降了0.2个百分点,房地产的价格过快上涨势头得到了明显遏制,并且出现了下降的趋势。房地产投资性需求也得到一定的抑制,这从房地产的交易量上也可以看出来。环比下降1%,虽然不能证实楼市拐点必将出现,但也预示着楼市将要下台阶。

 官方数据显示,上半年房地产投资增长数值38.1%,比其他领域投资增长额要高出一成以上。所以业内人士表示,从短期来看,房地产的调控对经济增长的影响还没有显现出来,因为上半年房地产的投资还是高位增长的,增长38.1%,这个投资比去年同期高了很多。所以业内指出,短期来讲,对经济不会造成很大影响。

 记者采访时,不止一位开发商担忧,目前为止,阜城楼市出现少见的存量房急剧积累的效应,供小于求的市场缺口在缩小,或许预示着坚挺的房价有可能松动。


 供需表现:可售房源创18个月以来最高


 成交量急剧下降,引起新的供需失衡。记者根据市房产局公布的数据,结合各家楼盘销控表分析,仅从阜城近几个月上市近千套住房的供应量来看,绝大部分售楼部都是悄无声息地“开门做生意”,不再像去年那样高调推盘,开盘仪式也是能省就省。

 接受记者采访时,市内和开发区的几家售楼部售楼员解释说,这主要是因为宏观政策不利于开发商搞推盘活动,高调开盘可能搞砸掉,这是其一;其二,很多售楼部前期已经通过各种手段积累了不少“意向客户”,所以一旦取得预售许可证,就可以直接通知客户前来签约,不需要高调宣传一样卖得好。

 而市场真实的表现情况,并未如售楼员说的那么乐观。首先从供应量来看。记者查询得知,上半年阜城楼市,每月环比看,成交量“跌跌不休”。据房产官方网公布,上半年阜城城区商品房批准预售面积为66.2万平米,同比去年上涨了114%,将近增长一倍多;其中住宅35.22万平米,同比去年上涨60.6%,增长量也超六成。截止到6月底,上半年累计可售面积为76.33万平米,同比去年上涨了9.5%。

 另外,调控政策出台的两月后,即6月份,阜城共批准预售面积30.12万平米,同比上涨278%,环比上涨321%;其中住宅4.78万平米,同比上涨1.3%。加之在廉租房和经适房逐步上市的冲击下,一手可售房源的供应量在不断放大。

 而从销售量来看,仅以“新国十条”满两月后的6月份来看,阜城城区商品房销售备案面积6.14万平米,共计781套(间),同比去年网上备案合同套数下降了12.5%;环比5月下降了17.6%;其中,商品住宅5.07万平米,同比去年下降9.4%,环比5月下降了26.3%,出现成交量节节败退的势头。

 总之,各家楼盘销售量急剧下滑的态势,如潮汐退潮,有目共睹。


 市场展望:“报复性反弹”或难显现


 对于坊间突然时兴“暗地开盘”的话题,市内某地产营销老总表示担忧。他分析说,暗地开盘销售,很可能造成买卖双方信息的不对称,这样就容易制造更多需求量、甚至是房源紧张的“虚假繁荣”。

 “各售楼部都在暗地开盘,很少通过大众媒体向社会公布信息,这种现象蔓延开来,未必是好事。”该老总说,售楼部不透明销售是市场不成熟的表现,一旦形成风气,市民就很难摸清各家楼盘的销售实际情况,长此以往不利于楼市稳定健康成长。

 楼市将要下台阶,也许是数字表象和公众心理诉求。但毋庸置疑的是,各家楼盘成交量急剧萎缩。根据房产部门公布的数据分析,截至7月16日,阜城一手房源供应量爆发,三区和开发区可售房源存量达到4500套,创2008年楼市最低迷时期以来的最高峰。而去年同期,也就是2009年“房产新政”刚出台的半年时间里,阜城一手楼市上的可售房源还不到3000套,一手可售房源在市民赶搭“新政末班车”的2009年年底,一度跌落至2000套。可售房源的逐步积累和相对攀升,预示着市场观望期还将持续不短的时间。

 业内分析,二季度经济增速回落,主要是由于去年基数的影响和部分宏观调控政策影响。去年经济走势是前低后高,基数由低向高的走势,对拉低今年第二季度经济增速起到了很大的作用。对此,银行经济师吕经理在接受采访时表示,尽管二季度增速出现一定程度的回落,它仍运行在正常的增长区间。据分析,一方面原因是,10.3%的增速仍然很高,与过去10年(2000-2009年)同期的平均增速基本一致;另一方面,二季度规模以上工业的环比增速、主要工业产品实物量的日均产量指标与一季度相比都没有下降,反而在增长。“比如发电量增长了6.2%,钢产量增长了12.8%。”吕经理认为,这些都是实体经济向好的“晴雨表”。

 地产业内人士表示,如果国内经济增速过高,会同时增大需求压力,不利于楼市积累的“泡沫”适当释放。因此,发展速度适当回调,更有利于楼市均衡增长,普通市民担心的“下半年楼市报复性反弹”,应不会出现。

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